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2011年 05月 16日
前回の新築計画における問題の続きから。
間口7m、奥行き7m程度の敷地に建つ既存建物は40年前に建てられた鉄筋コンクリート造の小規模ビルである。 恐らく周辺の建物の中でも最初に建設された建物なのだろう。道路側はもとより、隣地に対しても敷地一杯に建てられている。 もしも新築するのであれば、建設技術の問題からも又民法上の点からも隣地に50センチ程度の余裕が必要となる。 つまり、内部空間がふた周りほど狭くなってしまう。世の中には塔状の建物も存在する。それを工夫で乗り切ることも設計者の技量である。 しかしそれに輪をかけて配置計画のハードルがあることを発見した。 実はこの地域には行政によって地区計画が設定されていた。これによると前面道路にセットバックの規制があり、新築の際には1m以上のセットバック(壁面後退)が義務づけれれている。 隣地から50センチ、道路面から1メートル。塔状の建物では階段スペースもそれなりに必要となる。新築にしてほとんど階段にスペースを奪われた狭い部屋で生活するイメージは沸いてこない。 地区計画の話を続けると、実は1mのセットバックの代わりに、この敷地には容積率120%のボーナスが与えられている。 つまり、行政のまちづくりビジョンとしては前面の道路を広くすること同時により高層化の建物を建て、周辺環境の良い都心の居住者を増やすことをビジョンとしていることが伺える。 この考えに異を唱えるつもりは毛頭無い。街の進化は必要なことである。しかしこれを進めるには周辺の土地と一体化した計画(再開発)が前提となる。 今回の敷地だけでは成り立たないスキームなのだ。 この情況を俯瞰的に捉えるならば、振り出しに戻って、売却、新規土地購入も考えられる。 しかしクライアントとのお話合いで、この選択は限りなく無い事が分った。 昔、親からロシアに駐在していた親戚の話を聞いたことがある。 日増しに戦禍へと向う時代。いよいよ家族は引き上げる時期となった。 その際、現地を離れる家族には、幾許かは分らないが現金ではなく宝飾品を託したという。 戦争へ向う時代に貨幣の価値を疑ったこともあるが、いざという時には現金に出来る、それまでは装身具として身に着けていて欲しいという願いだったと聞く。 いざという時は現金など他のものに換えることは出来るが、その時までは大切に持っていて欲しい・・宝飾品、装身具のような意味合いが土地、建物という不動産にはあるのでは無いだろうか。 そのような思いを受け、土地、建物の売却、新築ではない、築40年の小規模ビルの再生方法を探ることが始まった。 小規模ビルの再生・・・01 小規模ビルの再生・・・02 小規模ビルの再生・・・03 小規模ビルの再生・・・04 不定期となると思います。又個別の内容もありますので もしも御質問等あれば以下当方HPトップページのお問い合わせ宛に御連絡ください。 以下トップページ http://www2.odn.ne.jp/~ceq32780/ #
by hosoe1
| 2011-05-16 15:01
| 建築・インテリア・仕事
2011年 05月 13日
相談を受けた敷地は都心のイーストサイド。
間口7m、奥行き7m程度、18坪ほどの敷地である。そこには鉄筋コンクリート造の4階建ての建物が建っていた。 指定容積率は600%だが実際には前面道路幅員を勘案すると基準容積率は360% 新築計画であればあと2層程度の増床も可能。 クライアント(依頼者)の要望はこの場所に戻ってきて住まうこと。既に別の場所での生活を営まれていらっしゃるが、都心であれば自転車でどこにでも買物にいける。いわば都心回帰のライフスタイルを望んでいらっしゃる。 新規に更地を取得した場合には新築と相成るが、都心には更地はほとんど無い。土地や建物を所有されている方々は世代やライフスタイルの変わり目に、大きく3つの選択をすることとなる。 1つ目は建て直し。 それなりの費用もかかるので賃貸スペースも確保し事業費にみあうキャッシュフローも考えたりもする。いわゆる土地の有効活用である。 2つ目は改築、リニューアル。 しかし都心の敷地に増築するスペースを探すのは難しく、外装の修繕、内装リフォームが現実的には多い。 3つ目は土地、建物の売却。 その資金で新たな土地、建物を取得する。相続の複雑な場合に多くみられたりもする。 今回に限らず、相談されるクライアントには実は最初から3つの選択肢におぼろげながら進むべき方向性のイメージをもっている。しかし、今一度、冷静に短中期的、長期的展望(ライフスタイル、ライフステージの将来の変化)も視野に入れて検討されるのが宜しいと、いつもお話しする。 設計こそが私の仕事ではあるが、クライアントには一番良い方向をしっかりとお考えいただくことが大切だと常に考える。 クライアントとお話を重ね、敷地に対する思いが強く、売却のご意思が無いことが良く分かった。 ならば新築か改築かの選択となる。しかし改築といっても40年経過の建物である。安心、安全を考えると単なる外装の美観、内装リフォームには懸念を感じた。 予算の問題もあるがここは一旦新築のケースも検討を行なった。 しかし検討を進めるにつけ、予算以外の問題があることが分ってきた。 小規模ビルの再生・・・01 小規模ビルの再生・・・02 小規模ビルの再生・・・03 不定期となると思います。又個別の内容もありますので もしも御質問等あれば以下当方HPトップページのお問い合わせ宛に御連絡ください。 以下トップページ http://www2.odn.ne.jp/~ceq32780/ #
by hosoe1
| 2011-05-13 12:58
| 建築・インテリア・仕事
2011年 05月 10日
先のブログで今回震災における東京の情況に触れたが、もう少し書き加えたいと思う。
私は構造設計の専門家ではないので、内容や表現の説明不足があればお許し願いたい。 建物の耐震基準は建築基準法により定められているが、一般的に表される震度**との関係では直接語られてはいない。 但し概略としては 震度5(5弱~5強と判断には巾がある)を中規模の地震 震度6(6強~7との判断もある)を大規模の地震 とされており、中地震には損傷せず、大地震に際しては人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じない2段階の設計方法がとられている。 震度には体感的な要素が含まれる。それとは別に瞬間的な揺れの強さを示す数値として震度階があり、ガルという単位で表される。 今回の震災では東京都心部の千代田区でも259ガルを観測した。阪神・淡路大震災を機に気象庁では1996年に1949年以来の震度階(ガル)の大改定を行なった。 建築基準法においては中規模地震は80~100ガル、大規模地震は300~400ガルを想定している。 先に記したように震度と耐震基準の直接の関係は無いが、実は1949年来の旧震度階をベースに耐震基準が組まれていると考えられる。 そういう意味では今回の震度5強の東京での震度は建築物の耐震基準の範疇からみれば、大規模の地震に入れてもおかしくない強さであったともいえる。 この結果をどう判断するかは個々に考え方も違うかもしれないが、建物を設計する立場からみれば地震発生後の建物の様子から、耐震性はそれなりに機能していると考えられる。 これは耐震設計において耐震基準に安全性を加味して設計がなされているからとも言える。 しかしながら今回の津波被害の経験と同様に更なる耐震計画が必要なことは間違いない。 1981年(昭和56年)以前の建物においての耐力確保のための耐震補強は安心、安全にとっては必要なことである。 小規模ビルの再生・・・01 小規模ビルの再生・・・02 不定期となると思います。又個別の内容もありますので もしも御質問等あれば以下当方HPトップページのお問い合わせ宛に御連絡ください。 以下トップページ http://www2.odn.ne.jp/~ceq32780/ #
by hosoe1
| 2011-05-10 13:13
| 建築・インテリア・仕事
2011年 05月 09日
2011年3月11日に東日本大震災発生。
発生時仕事場で打ち合わせ中であったが今までに感じたことの無い大きな揺れを感じた。 徐々に振幅を大きくする揺れは建物の四隅に配置された柱が左右(南北方向)に揺れる様を呈した。 翌日早速に関っている建物現地を確認した。耐震改修に備え一部解体工事を終え養生シートに包まれた建物は目視の限りでは大きな損傷は無かった。 あくまでも想像だが、サッシュ、ガラスなどが解体前の状態であったならば、飛散、落下も想定された。不幸中の幸いであった。 後日改めて、構造設計者、施工関係者と共に建物の状態の確認を行なった。 結論から書くと、柱、梁等の構造体に大きな損傷は見受けられなかった。 今後引き続き耐震改修の工事へ進むことを確認した。今回の案件では道路に面した間口方向に耐震補強を計画している。 奥行き方向(南北方向)には比較的壁量(配置された壁の量)があるものの、間口方向(道路に面した東西方向)には壁量の不足が懸念される。その部分の補強を試みる計画である。 私の感覚が正しければ今回の揺れの方向は南北方向に強く感じた。もしも東西方向であればこの建物にとって不利であったかもしれない。これも不幸中の幸いと言えるかもしれない。 改修工事は既存の解体、解体部材の撤去搬出、修復、内装工事を一気通貫に行なう場合が多い。 しかし今回は既存躯体状態の調査確認を行なったうえで設計の最終チェック、施工の準備を行なう前提で、先行して解体工事の発注を行なった。 おりしもの地震の影響確認のみならず、躯体漏水箇所の確認も着実に行なえる。 リノベーション工事には工事発注の方法の検討も重要である。 小規模ビルの再生・・・01はこちらをクリックください。 不定期となると思います。又個別の内容もありますので もしも御質問等あれば以下当方HPトップページのお問い合わせ宛に御連絡ください。 以下トップページ http://www2.odn.ne.jp/~ceq32780/ #
by hosoe1
| 2011-05-09 18:06
| 建築・インテリア・仕事
2011年 05月 06日
昭和35年、1960年東京に生まれた。 生家は湯島の借家、タウンハウスタイプの木造平屋の借家にも猫の額程度とはいえ、庭がありモグラを見た記憶もある。周辺にも空地もまだあった。 駒場の親戚の家は汲み取り便所に、五右衛門風呂。まき割りした木や、マメタンが燃料。 父との遊び場所は、東大の三四郎池。隣接したグランドのフェンスは、コンクリートの土台だけ。戦時中の鉄不足で金物は全て供出。まだその名残のまま。 舗装の平板ブロックが学生運動によってアスファルトに変えられ、街路ではデモ行進も良く見られた。 しかし時代は高度成長期の気運。虫食い状の空地にはみるみるうちに建物ができていった。 小学生になり、公害という言葉を知った。街の環境は排気ガス、光化学スモッグ・・・しかしそれも都会に住む証しのようなもの。 四角い空という言葉があったが、なんら違和感、嫌悪感は感じなかった気がする。 15年前から12年間お台場に住んだ。 世界都市博覧会の中止で当時のお台場には空地も多く、子供と共に赤とんぼを追っかけ、どんぐりを拾い、広い空、一日の風向きの変化を知った。 気がつけば50歳。 建築設計との関りも学生時代も含めれば30年。 お陰さまで規模、用途ともに様々な建築設計に携わらせてもらったが、自分の故郷、東京(都市生活)に対する思いは強い。 年齢的に古きを知り、新旧を繋げる(ヒト、モノ、コト全てにおいて)世代と感じている。 都心に多く存在する小規模ビルの再生は現在、今後の自分のひとつのテーマと確信している。 東京市街地の土地利用増進は既に昭和40年から始まっている。 小規模な敷地に各々の地主が5,6階程度のビルを建てて最上階に自分で住むというスタイルである。 高度地区、3種斜線等が昭和48年に改正、確立されていることからも当時の経済成長によるライフスタイルが伺える。 一般的にコンクリート建物の減価償却期間は60年と言われるが、当時の建物は40代半ばの建物ということになる。 一方で新耐震設計法が設定されたのは昭和56年、1981年である。 阪神淡路の経験で新耐震以降の建築物がそれ以前の建築物に比して損傷を免れていたことが判明した。今回の東日本震災は東京の直撃は免れた。実際に都心部の多くの新耐震前の建物も大破の事例は少ない。 しかしながら東京直下に対しては多くの損傷も予想される。 安心、安全は建物個々の問題ではなく、街の形質に期する点も大きい。 そういう意味では街の再構成(再開発)を否定するつもりは無い。 ただし、個々の土地、建物にはそこに住む個人の思いが存在する。 長年所有している建物を大切に使いきって次の世代にバトンタッチする。 そんな思いも所有者の方々にはあるのではないか。 都市型住宅の設計をここ10年続けているが現在40年を経過した小規模ビルのリノベーションに携わっている。 既に1年以上をかけて建物のリノベーションの方策や調査を行なっている。 クライアント(依頼者)の真に望む思い、新築か再生か、法的問題、耐震に関る助成の現状、技術的解決、ソフト、ハードの両面で検証を行なってきた。 現在諸手続きを踏み工事が開始されるタイミングであるが、折を見ながら小規模ビルの再生(リノベーション)について記していきたいと思う。 不定期となると思います。又個別の内容もありますので もしも御質問等あれば以下当方HPトップページのお問い合わせ宛に御連絡ください。 以下トップページ http://www2.odn.ne.jp/~ceq32780/ #
by hosoe1
| 2011-05-06 19:05
| 建築・インテリア・仕事
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